房地产核心竞争优势(房地产核心竞争力是什么)

房地产行业开始进入衰退期,就连融创也最终没有挺住,公开市场债务出现违约,加上昨天爆出来的金科地产总部被砸,房地产的寒冬似乎还远没有见底,但是房地产行业关系到人民的“住”这个底层需求,行业是不可能消失的,那么,熬过本轮周期后(首先要挺过本轮周期),未来的房地产企业的核心竞争力在哪呢?

2015年前后,我国的土地出让市场上悄然发生了一些变化,比如,出让条件中,规定的可售比越来越低,商住比越来越高,什么意思呢?就是在获取土地的时候,政府要求开发商在住宅开发过程中,要建设更多的配套了,这些配套有些是为了满足教育上的短缺,比如要求配套建设幼儿园、一贯制小学;有些是为了满足医疗上的需求,比如医院;还有一些是为了提升城市形象,满足商业配套需求,比如购物中心、星级酒店。从那以后,纯住宅的土地供应,越来越少了,尤其是一些高能级城市,哪怕有,也会被争抢而产生高溢价,从而挤压住宅本身的销售利润。

当时,有些开发商并没有意识到这种变化,还是以自己熟悉的经营套路在拿着土地、搞着快速开发建设,从住宅火爆销售中快速回笼资金,继续投入到新的土地中,循环往复。对于那些前期需要沉淀现金流,建成后投资回报较差的学校、医院、酒店、商业等物业的开发就缓慢下来,有些好一点的开发商会找一个品牌管理方,直接将这些物业建成后委托其管理,倒也有始有终,对城市化带来了一定的贡献;有的差一点的开发商,将前期售楼的资金投入到新的土地获取上,这些持有型的物业干着干着就因资金断裂,成了烂尾楼;最坏的一类开发商,从拿地一开始,就没打算开发这些持有型的配套物业,住宅售罄、建成交付后,都没有动工。虽然政府后来在住宅预售证、竣工备案、交付等重要环节与这些持有型物业的开发节点相绑定,但是那些与政策博弈,虚与委蛇的开发商依然大量存在。

另外,还有一些开发商意识到了这种变化,并有步骤地开始应对这种变化。怎么应对的呢?就是开始注重对持有型物业的管理与经营能力的培养。比如万达,从一开始,就在打造其商业运营、酒店运营等一系列物业资产运营的核心能力,万达广场、万达酒店(瑞华、文化、嘉华等品牌)等品牌的成功,为其在轻资产运营上的市占率奠定了基础;再比如世茂集团,在酒店运营上,打造自己的品牌系列,一定程度上对自己的持有型物业运营效率有极大的促进。

大家都知道,我们的城市化率已经接近70%,参照欧美发达国家,我们的城市化率大概还有10%左右的发展空间,我们的住宅人均套数也达到了1.2,从这些数据看,我们似乎看到现在的房地产行业似乎已经没有太大的发展空间了,但是大家似乎忽略了另外一个问题,我们的城市化质量呢?来评判一个事情,我喜欢从质和量两个方面来分析,我们的城市发展总量上似乎已经到了一个比较高的水平,但是我们的城市化质量却还有很长的一段路要走。

有一次,我从上海坐高铁去盐城给一个客户做咨询,列车当时停靠了A市。当时列车进站时,我被映入眼帘的密密麻麻新建的住宅楼所震撼,主要原因是对于默默无闻的A市居然有如此规模的住宅建设,是否有这么多人买呢?于是在回程的时候,我在A市下了车,在火车站花200元叫了辆车,让师傅带着我绕着那一片住宅楼转了一圈,并在附近对那一片住宅进行了一些初步了解。了解下来,那一片住宅基本已经售罄,已经交付的两期入住率也挺高,一到晚上,灯火辉煌,还是具备一定的人气。

万科房地产核心竞争优势(房地产核心竞争力是什么)

可是,对于配套,却鲜有发现,没有发现一个购物场所,唯有一条小区外的底商,开着各种烟酒及低端餐饮店,买菜生活也仅仅是每天早上周围农村里的老太挑一些到小区门口摆着摊,禽、肉类得到几公里外的镇上去,生活并不是很便利,这样的城市化,也仅仅是满足了其基本的居住需求,而对于人们的娱乐、购物、休闲等需求,基本上是一片空白,配套较少、质量较低。

我想,像这样的住宅小区,全国一定大量存在。这也是政府在设置土地出让条件中,设置大量配套的初衷之一。

未来住宅的开发规模及数量会越来越少,但对于城市化的质量提高,我想还大有所为,这样就要求地产公司能够有极强的资产运营能力,将配建的各种商业、酒店、学校、医院等各种资产进行有效的盘活,满足人们不断提升的娱乐、休闲、教育、医疗等需求,这些才是未来房地产企业的核心竞争力所在,建房、卖房大家都会了,持有、运营可是另一套逻辑,否则根据现有情况,大量的无效资产就会沉淀在地产公司中,哪一天现金流紧张了,想抛售资产,都抛不出去。

万科房地产核心竞争优势(房地产核心竞争力是什么)

你们所在的地产公司有持有型物业吗?你们是怎么经营的?欢迎留言交流,并关注我。后续我将从这些资产的估值逻辑,来介绍持有型资产的运营几种方式的优劣,并探讨未来资产管理能力的方式方法,打造未来房地产公司的核心竞争力。

版权:本文由用户自行上传,观点仅代表作者本人,本站仅供存储服务。如有侵权,请联系管理员,了解详情>>

发布
问题