苏州工业园区上市企业产业园(苏州十大千亿级产业集群)

苏州工业园区上市企业产业园(苏州十大千亿级产业集群)




记者丨钟黛 编辑丨谭璐


10月最后一天,总部位于苏州的中新集团,连发两份公告。


中新准备以至多1.8亿元,分别参投苏州聚源振芯、苏州耀途两家股权投资合伙企业,布局半导体芯片设计、物联网与大数据应用等行业。


中新是一家特殊的地产商,由中国、新加坡两国政府于1994年8月合作设立


当年苏州工业园区启动建设,中新成为园区开发主体与两国合作载体,2019年12月在上交所挂牌上市,现为全国产业地产商TOP10。


苏州工业园一直是中新的基本盘,单单2022年上半年,即为园区引进内外资新项目近40个,其中科技项目23个,完成新增注册内外资合计近80亿元。


苏州工业园区上市企业产业园(苏州十大千亿级产业集群)


如今,卖地收入收紧,租金增长有限,背靠大树的中新集团,也在谋求新的增长点。


“产业地产行业迎来了底层商业逻辑的变革,要打造第二增长曲线,就要追求租金以外的收入。”金地威新产业研究院院长葛培健说。



走出苏州



中新扎根的苏州工业园,是一个巨无霸的存在。


2021年,园区GDP高达3330.26亿元,一般公共财政预算收入400.06亿元


中新是园区招商引资主力军,也为园区交通、教育项目及产业载体建设提供保障,他们甚至投资、管理着一家国际学校——苏州新加坡外籍人员子女学校。


中新在努力复制苏州工业园区的模式。


从2009 年走出去开始,其先后开拓了苏锡通科技产业园、中新苏滁高新技术产业开发区、中新嘉善现代产业园等7个国内产城融合园区,涉及开发面积约210平方公里,且拓展了首个海外园区——缅甸工业园,项目面积约4.36平方公里。


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同时,中新为大小园区提供高品质工业类载体、特色产业园、物流园、蓝白领公寓等产品的开发建设、招商租赁、运营管理的全生命周期服务,获取稳定收益。


目前,其运营的工业载体(主要为厂房)近140万平方米,单在苏州工业园区内,即运营标准厂房近90万平方米,定制厂房约20多万平方米。


现阶段,中新集团的主营业务集中在苏州,在南通、宿迁等地也有园区开发运营项目,深耕长三角,布局全国的步伐,整体较慢。


一名券商地产分析师对《21CBR》记者指出,产业园企业大多具有很强的地域属性,仅有少数企业能“走出去”。


就中新而言,其整体经营风格偏稳健;从业务层面,中新多承担大型片区开发、政府项目,较为复杂。


9月16日,中新与常熟高新技术产业开发区签署协议,提供品牌输出、软件转移服务以及产业发展等服务,合作区域总面积约46.43平方公里。


有分析认为,中新集团能落地轻资产项目,说明它在运营方面已输出一套成熟经验,对租户有较强的沟通和议价能力。



一体两翼



“中新集团做的是产业新城,一些城市运营商的主题未必是产业,还有大量住宅商办的内容。”


克而瑞产城发展部总经理卢文婷对《21CBR》记者指出,中新的核心优势为产业能力,这是当下各地政府所需要的。


2019年上市前,其即已剥离销售类房产业务,不涉足住宅开发。


营收方面,园区开发运营是中新挑大梁的业务,2022年上半年,园区开发运营收入20.21亿元,占比约八成左右


细究园区开发运营的具体构成,非常丰富, 不只是土地一级开发、房地产经营,其中也涉及市政工程服务、热电站、自来水厂和污水厂等设施,且回报也相当不俗。


苏州工业园区上市企业产业园(苏州十大千亿级产业集群)


截至11月4日,中新集团的市值约为120亿元,1-9月份,净利润为10.33亿元。


产业地产的底层逻辑,正在发生转变。


卢文婷认为,“政策调控之下,产业地产商必须转变为产业运营商。”


原因在于,一方面,卖地收入收紧,必须加强运营能力。“以前100%的工业用地可出售,现在部分三四线城市可能70%可出售,二线城市可能50%可出售,其余必须持有。”


“现在推出了很多新型产业用地(M0),不仅不让卖,且对产业准入的要求更高。比如,亩均税收必须达到200万元,需要招引数家500强企业总部,还要引入高层次人才等。”卢文婷说。


园区的租金收入有限,投资回收期长,中新这类企业,就需培养多元增收业务


“如果把前期的重资产投入通过租金来回收,一般需要10年以上,营收好的园区也需要七八年。”卢文婷表示。


苏州工业园区上市企业产业园(苏州十大千亿级产业集群)


中新管理层确立了转型方向:以“产业园区的开发运营”为主业,以“产业投资+绿色公用”业务为辅。


内部称之为“一体两翼”。



近水楼台



中新集团参投基金,不是偶然的。


截至2022年6月末,其已累计认缴外部市场化产业基金34个,认缴金额约30亿元,拉动基金落地规模超500亿元,其中落地苏州工业园区的规模超200亿元。


其中,新能源、新材料领域的投资金额占比最高,约占43%,其次为医疗健康、高端制造,以及信息技术与半导体领域。


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月亮湾供冷中心



直投方面,截至今年6月末,中新集团累计投资19个项目,累计认缴金额约3.4亿元,拉动总投资35亿元


人民大学重阳研究院高级研究员王衍行对《21CBR》记者表示,产业园运营商做产业投资,有明显优势:


一是已入园企业的质量及前景,使产业园运营商足以选出理想的投资标的,特别是苏州产业园的“领头羊”优势,可以产生协同效应;二是近水楼台,尽职调查的便利优势更明显。


中新的投资业绩,的确不俗。


2021年,旗下股权投资公司“中新兴富”的净利,高达5.27亿元,回报相当高,成为最挣钱的单体子公司。


当然,也存在短板。


从长期看,投资选择的视角、视野可能偏窄;在综合评价投资标的上,可能在利益权衡方面因小失大;影响入园企业处理“近亲”关系。


在绿色公用业务方面,中新形成公用事业、环境综合服务、新型能源服务三大业务类型。


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集团在加速发力新型能源服务,截至2021年底,累计投资运营36个分布式光伏项目,2022年上半年又新成立中新绿色发展(苏州)、中新旭德新能源,有望成为新的增长极。


中新集团董事长赵志松说过,致力于赚有逻辑的利润,赚来自于核心竞争力和主业的利润,赚来自符合企业未来发展方向的利润。


深耕长三角地区,这家特殊地产商的转型,格外灵活。


图片来源:官网

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