产业地产运营模式(房地产运营开发)

房地产运营之几十年,所采用的办法只有一个,冷却式开发!

何为冷却式开发?

冷却式开发是房地产公司在项目开发过程前、中、后期都没有加入运营元素。项目在开发过程中只是进行工程建设或附加物的营造。我们称之为冷却式开发。我们举个例子:

产业地产运营模式(房地产运营开发)


某项目是某城市边缘的一个城中村项目。项目在开发之前该村除有4000多自住人口以外,还有大量外来务工人员居住于此,人口数量过万。该村有超市、饭店、市场、配套设施。完全满足了这此人在这里生活需求。可是一旦立项之后,拆迁的不只是房子,这里一切正在运营的经营性内容也将不复存在。项目在开发之后,除了民工,还有的也只是服务民工的一个烟酒店和一个小饭店。项目二年之后,这里才能来了购买商品房的客户和回迁户。所以从零开始,房地产公司也尝到了人气不足,无法销售或缓慢销售还不怎么挣钱。这种冷却式开发虽然害人,可一直存在。

区别冷却式开发对应的是运营式开发。即在项目开发之前或开发之初就进行如商业设施、活动场所、服务体制、体验娱乐的加入,或是附属产品先行开发、区域先开放等。以增加人流、物流、财流的运作方式。目标是在保留基本人流的同时增加其目标群体的融入,如住宅的客户群体,商业的消费群体等。

产业地产运营模式(房地产运营开发)

运营式开发有很多种方式,就上面所论述的方式十分广泛,我们可以提出几个较为多用的方式来进行一些阐述。

自营式运营式开发:

在项目开发之前或之初,开发公司就开发地块为运营主体,在自已的地块上做相应设施,满足人们的商业、活动、休闲功能。以广场式运营、商业式介入、休闲式布局、娱乐式活动等自营式的模式来唤醒这一区域。这种模式可以应用到城中村开发,同时也可以用于城郊地产开发。有大面积土地,但没有人气的开发过程中十分有效。可以大规模开发,也面临着人、物、财流薄弱。无法实现预期价值,所以更需要前期运营。在项目开发之初让这里变得更适合开发、运营、销售。

产业地产运营模式(房地产运营开发)

联合式运营开发:

联合式运营是以周边设施为基础,以现有资源扩大影响,最终实现自身项目价值。在这里我说两个例子。第一个例子是在公园旁边的项目。这种项目可以借助公园进行运营。以公园的环境、人流为项目提升价值,最后项目自然取得骄人业绩。下面我们说一个同业运营实例,在一个城市中心,有几家综合体项目扎堆在一个地方,但运营都很差。巧的是还有一个项目也会在这里兴建。如果常规建设,同时存在的几个项目不死,他先死。所以在项目运营之前需要做的不是自身定位,而是整合运营这几个项目,他们不火,你也会死的这一现象先治好。几个项目通过不同侧重点的酒吧运营、儿童活动中心、餐饮聚集区等方式前期运营,发现还缺一个以中青年为主的综合商业!那我来!同时以本项目带动其他项目,让该区域成为一个商业的聚集地,我这里也就是会缺投资群体、运营群体、消费群体,可以通过他们实现我的销售、招商、运营三大问题。

产业地产运营模式(房地产运营开发)

渠道式运营开发:

渠道式运营主要是看项目在定位的时候倾向于自己做什么产品。同样举个例子。有一个老板,他在服装界打拼多年,现在又从事房地产开发。面对自己的4栋高层和6层的商业不知道怎么搞。他在服装界多年,在这个行业他有别人不及的人脉关系。通过他的行业推广,6层商业可以用服装展示、发布、销售。而上面的写字间公寓可以做电商、服装公司、附属行业办事处等。通过他前期的渠道运营,真正可以实现价值的还是老本行。这就是单一产品下细化定位,在细化前期运营之后,确定产品功能,从而达到自己所需要开发结果。


产业地产运营模式(房地产运营开发)


运营式开发是通过运营的方式改变房地产开发、营销等多种开发模式,以实现不同情况下,不同产品的自我解决能力。在房地产开发过程中更早的实现项目问题的有效处理,特别是在房地产市场不景气的时候!

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